¿Comprar o alquilar vivienda en España?
Una decisión que va más allá de la emoción
El mercado inmobiliario en España está más tenso que nunca. Comprar una vivienda se ha convertido casi en un lujo inalcanzable para muchos, y el alquiler no se queda atrás con precios desorbitados. En este artículo no vengo a decirte qué hacer con tu vida, pero sí a contarte por qué, incluso teniendo una casa en propiedad, sigo pensando que alquilar puede ser la mejor opción para la mayoría.Y si estás valorando hipotecarte o firmar un contrato de alquiler, lee esto primero.
Calculadora de Estudio Hipotecario
Instrucciones de la calculadora de Estudio Hipotecario
La realidad: oferta insuficiente, precios disparados y políticas que no ayudan
La raíz del problema es clara: la oferta de vivienda no crece al ritmo de la demanda. Especialmente en zonas como Madrid, Barcelona o ciudades medianas bien conectadas, la escasez de pisos asequibles ha disparado tanto el precio de compra como el del alquiler.Y aunque parezca que el Estado intenta intervenir con medidas para proteger al inquilino o controlar precios, la realidad es que muchas de estas políticas están agravando la situación:
- Menor rentabilidad para propietarios = menos viviendas en alquiler.
- Inseguridad jurídica para inversores.
- Barreras fiscales y regulatorias que frenan la construcción y el alquiler profesional.
La ocupación: un riesgo real que frena la inversión
Uno de los grandes temores para quien compra una vivienda (sobre todo como inversión) es el de los ocupas. En España, los procesos judiciales para recuperar una vivienda pueden tardar meses o incluso años, durante los cuales el propietario sigue pagando impuestos, comunidad y en muchos casos la hipoteca… sin poder usar su propiedad.Este riesgo desincentiva la compra para alquilar, reduce aún más la oferta de alquiler y empeora el problema de raíz. Muchos prefieren no alquilar a desconocidos, o directamente venden. Resultado: más presión sobre los precios.
Mis condiciones para comprar (que casi nunca se cumplen)
Te cuento mi caso personal. Yo he comprado vivienda, pero no lo hice a la ligera. Para que considerase comprar, tenían que cumplirse varias condiciones clave:- Que no exista coste de oportunidad para mi capital: que el banco financie al 100% y yo pueda seguir invirtiendo mi dinero, o al menos que nos financien el máximo posible.
- Que el coste hundido (impuestos, comisiones, notaría...) sea lo más bajo posible.
- Que la cuota hipotecaria sea inferior al alquiler de ese mismo inmueble.
- Que no supere el 30% de mis ingresos netos mensuales.
- Que pueda hacer “House Hacking”: alquilar habitaciones para cubrir la cuota.
Aun así, te soy claro: matemáticamente, para una persona joven o que empieza su camino financiero, suele ser mejor alquilar y destinar el capital a generar patrimonio por otras vías.
👉 Si estás considerando comprar como inversión,
te recomiendo leer también mi
guía para calcular la rentabilidad de un inmueble paso a paso. Saber si una vivienda es realmente rentable te puede ahorrar muchos
sustos antes de firmar nada.
La regla de los 20 años: un criterio rápido para decidir
Hay una regla bastante extendida que puede ayudarte a decidir:Si piensas vivir en la misma vivienda durante al menos 20 años, y el precio de compra es inferior al coste total de alquilarla durante ese mismo tiempo, entonces sí tiene sentido comprar.
Veamos un ejemplo práctico:
- Imagina que alquilar un piso cuesta 1.000 €/mes. Puedes cambiar la cantidad para tu caso concreto.
Calculadora Regla de los 20 Años
¿Realmente puedes permitirte comprar?
Una cosa es querer, y otra poder.Los bancos normalmente no te conceden una hipoteca si la cuota supera el 30-35% de tus ingresos netos mensuales, máximo el 40%. Esto deja fuera a muchas personas que, aunque pueden pagar un alquiler alto, no califican para una hipoteca del mismo importe.
En ciudades como Madrid o Barcelona, los precios son tan elevados que mucha gente simplemente no puede comprar sin endeudarse en exceso o vaciar sus ahorros.
Antes de lanzarte, hazte estas preguntas:
- ¿Cuánto puedo permitirme realmente según mi sueldo?
- ¿Qué precio de vivienda encaja con esa cuota máxima?
- ¿Puedo asumir los gastos de entrada (normalmente un 10-20% del valor)?
- ¿Vale la pena descapitalizarme por tener "mi casa"?
¿Y si tengo el dinero para comprar sin hipoteca?
Buena pregunta. Si ya tienes el dinero ahorrado, podrías pensar que lo mejor
es pagar la vivienda al contado y olvidarte de bancos e intereses. Pero en
muchos casos, hacerlo así puede no ser la decisión más inteligente desde el
punto de vista financiero.
Te explico por qué.
Cuando compras una vivienda sin hipoteca, estás poniendo todo tu capital en
un solo activo (tu casa) que, por muy seguro que parezca, no genera ingresos
pasivos y no es fácilmente líquido. Además, te estás perdiendo lo que se
llama coste de oportunidad: todo lo que podrías haber hecho con ese
dinero si lo hubieras invertido en otra cosa con mejor rentabilidad.
Aquí entra en juego el apalancamiento financiero. Si consigues una
hipoteca con buenas condiciones, puedes comprar la vivienda usando en parte
el dinero del banco y conservar tu capital para invertirlo en vehículos que
te den una rentabilidad superior al interés de la hipoteca.
Por ejemplo:
Si te dan una hipoteca al 2% de interés y tú puedes invertir ese dinero al 6-7% anual (por ejemplo, en fondos indexados o incluso en otro inmueble rentable), estás ganando más con tu dinero del que te cuesta la deuda.
Este diferencial es el beneficio del apalancamiento. No se trata de
endeudarse por gusto, sino de usar la deuda a tu favor para
multiplicar tu patrimonio sin asumir riesgos innecesarios.
Eso sí, esta estrategia solo tiene sentido si:
- Tienes el conocimiento para invertir bien ese capital.
- Tienes un colchón de seguridad por si las cosas se tuercen.
- Y estás cómodo viviendo con deuda, aunque puedas pagarla de golpe.
No es para todo el mundo, pero vale la pena tenerlo en cuenta. A veces,
hipotecarte aunque tengas el dinero es una decisión más rentable que
pagar al contado.
👉 Si te interesa entender cómo usar el endeudamiento de forma inteligente para hacer crecer tu patrimonio, te recomiendo leer también mi entrada sobre cómo usar la deuda a tu favor.
No uses toda tu capacidad de endeudamiento: te puede salir caro
Muchas personas cometen el error de pensar que, si el banco les concede una
hipoteca, entonces pueden permitírsela. Pero los bancos solo miran tu
situación actual, no tus planes futuros.
Si utilizas toda tu capacidad de endeudamiento para comprar tu
primera vivienda, te estarás cerrando muchas puertas:
- No podrás acceder fácilmente a financiación para una segunda vivienda para alquilar, aunque encuentres una buena oportunidad.
- Te será más difícil pedir un préstamo para montar un negocio, formarte o invertir en ti mismo.
- En caso de que aumenten tus gastos (por tener hijos, perder ingresos o simplemente vivir más caro), tendrás menos margen de maniobra financiera.
- Y lo más importante: vivirás con la sensación de que no puedes moverte, que estás atado a tu casa, tu hipoteca y tu sueldo.
Recuerda:
la libertad financiera no es solo tener activos, sino también tener
opciones. Y para tener opciones necesitas liquidez, ahorro e incluso capacidad de
pedir financiación cuando surjan oportunidades.
Por eso, aunque el banco permita endeudarse hasta un 40%,
lo más prudente suele ser no superar el 30-35% de los ingresos netos.
Este margen no solo aporta seguridad, sino también libertad para tomar
decisiones futuras sin que tu hipoteca lo condicione todo.
Entonces, ¿comprar o alquilar?
La decisión depende de muchos factores: ingresos, estabilidad, familia, zona, precios, objetivos personales…Yo he comprado porque puedo, porque somos varias personas en casa, porque tengo estabilidad y porque quiero generar patrimonio a largo plazo aprovechando mi capacidad de endeudamiento. Pero si estuviera solo o empezando desde cero, sin duda seguiría alquilando y aprovechando la libertad financiera para invertir.
Conclusión: compra solo si encaja contigo, no porque “toca”
Comprar una vivienda no te hace más adulto, ni más exitoso, ni más inteligente financieramente. Si no se dan las condiciones adecuadas, comprar puede ser un error muy caro.No compres casa por presión social, ni por miedo al alquiler, ni por repetir lo que hicieron tus padres. Compra solo si puedes, si tiene sentido con tus números y si encaja con tu estilo de vida.
Y si no, alquilar no es tirar el dinero: es pagar por flexibilidad, liquidez y libertad.
Guía para usar la Calculadora de Estudio Hipotecario
Esta calculadora te ayuda a estimar qué precio de vivienda puedes permitirte según tus ingresos, deudas y condiciones hipotecarias. Te muestra el importe máximo que puedes financiar, la cuota mensual máxima y el capital total necesario para la compra, incluyendo impuestos y gastos.¿Qué calcula la herramienta?
- Precio máximo de compra (sin impuestos)
El valor del piso que puedes financiar con la hipoteca, basado en tu capacidad para pagar la cuota mensual.
- Cuota hipotecaria mensual máxima
La cantidad máxima que puedes destinar al pago mensual de la hipoteca, considerando que no debes superar el 40% de tus ingresos netos y teniendo en cuenta otros posibles préstamos.
- Capital total necesario
El dinero que necesitas realmente para comprar el piso, sumando la entrada, los impuestos (ITP/IVA) y los gastos adicionales (notaría, registro, tasación, gestoría).
- Detalles de gastos
Puedes desplegar un resumen con la entrada requerida, los impuestos y los gastos asociados.
¿Qué datos necesitas introducir?
- Ingresos netos mensuales (€)
Es tu sueldo mensual después de impuestos y deducciones, lo que te llega a la cuenta del banco. Además también habría que añadir otros ingresos recurrentes demostrables como rentas, dividendos, etc.
- Otros préstamos mensuales (€)
Aquí debes indicar cuánto pagas al mes por otros préstamos o créditos que tengas, ya que reducen tu capacidad de endeudamiento, recuerda que puedes endeudarte máximo un 40% del valor de tus ingresos netos, idealmente un 30-35%. Si tus deudas actuales ya consumen esa capacidad, no podrás asumir un préstamo nuevo.
- % financiado por el banco
- Años de hipoteca
El plazo en años en el que planeas pagar la hipoteca. Depende de tu edad, mientras más joven seas más años puedes financiarte. Suele estar entre 10 y 45 años. Lo más clásico es financiarse a 25-30 años.
- Interés anual (%)
El interés anual que el banco te cobrará por la hipoteca. Actualmente las hipotecas están alrededor del 2%.
- ¿Tienes 30 años o menos?
- ITP o IVA (%)
El porcentaje del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) cambia según la comunidad autónoma donde comprarás el piso. En el caso de vivienda nueva en vez de ITP se paga IVA, el cual es el mismo en todas las comunidades, un 10%.
¿Cómo usar la calculadora?
- Completa todos los campos con tus datos actuales o estimados.
- Pulsa el botón “Calcular”.
- La calculadora te mostrará los resultados de forma clara.
- Si quieres cambiar algún dato, puedes modificarlo y la calculadora se actualizará automáticamente.
